Concedere una casa gratuitamente a un parente, ad esempio a un figlio o a un genitore, è una pratica frequente in Italia, ma comporta specifiche regole fiscali, soprattutto in materia di IMU (Imposta Municipale Unica). La legge italiana prevede infatti una significativa riduzione della tassa IMU per chi cede in uso gratuito l’immobile a determinati parenti, a patto di rispettare precise condizioni. Comprendere la disciplina e saper affrontare correttamente tutte le pratiche è essenziale per non commettere errori che farebbero decadere il beneficio.
Regole generali: chi può beneficiare della riduzione IMU?
Il diritto alla riduzione IMU del 50% riguarda esclusivamente le abitazioni concesse in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta di primo grado, cioè tra genitori e figli, sia in un senso che nell’altro. Non si applica invece ad altri gradi di parentela come fratelli o nipoti, né a cessioni tra soggetti diversi dalla famiglia ristretta. L’agevolazione è regolata dall’articolo 1, comma 747, lettera c) della Legge 160/2019: chi concede la casa deve essere una persona fisica e l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9, cioè abitazioni signorili, ville e castelli, che restano escluse da ogni vantaggio fiscale.
Per poter sfruttare la riduzione, la casa ceduta deve diventare abitazione principale del parente che la riceve: il comodatario, quindi, dovrà effettivamente stabilire la propria residenza e dimorare abitualmente nell’immobile. L’obiettivo della norma, infatti, non è favorire seconde case o investimenti, ma sostenere i legami familiari coinvolgenti la prima necessità abitativa.
I requisiti obbligatori per la riduzione del 50%
Per ottenere la riduzione dell’IMU al 50% sulla base imponibile, il proprietario (comodante) deve rispettare le seguenti condizioni:
- Il contratto di comodato d’uso deve essere stipulato e registrato a norma di legge presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è necessaria sia per i contratti scritti (entro 20 giorni dalla stipula) sia in caso di accordi verbali, che vanno formalizzati mediante dichiarazione.
- La casa deve essere utilizzata come abitazione principale dal comodatario (figlio o genitore).
- Il proprietario deve possedere nel Comune dove si trova l’immobile concesso in comodato un solo altro immobile oltre alla sua abitazione principale. Se possiede case in altri comuni, tale requisito decade.
- Residenza e dimora abituale nello stesso Comune: il proprietario deve dimostrare di risiedere anagraficamente e di abitare effettivamente nello stesso Comune in cui è ubicata la casa data in comodato.
- Categoria catastale ammessa: solo le abitazioni diverse da A/1, A/8, A/9 possono godere della riduzione; sono escluse quindi ville, castelli e abitazioni di lusso.
La mancata osservanza anche di una sola di queste regole comporta la perdita dell’agevolazione: l’IMU, in quel caso, si deve pagare sul totale della base imponibile, senza alcuna riduzione, con il rischio di sanzioni se versata in misura minore.
Procedura corretta e principali errori da evitare
Per non commettere errori e ricevere senza imprevisti la riduzione, è fondamentale sapere come procedere:
1. Sottoscrizione e registrazione del comodato
Occorre predisporre un vero e proprio contratto di comodato d’uso, anche in forma privata ma con firme di entrambe le parti, che deve includere i dati degli interessati, la descrizione dell’immobile e la durata dell’accordo. Entro 20 giorni dalla firma, è necessario registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate; per la registrazione si paga un’imposta fissa (attualmente 200 euro più imposta di bollo).
L’omessa registrazione del contratto preclude in automatico qualsiasi agevolazione IMU: questa regola è spesso sottovalutata e rappresenta uno degli errori più tipici tra i contribuenti.
2. Comunicazione e documentazione
Chi beneficia del comodato deve presentare regolare dichiarazione IMU al Comune, allegando la copia del contratto registrato. Anche se la maggior parte dei Comuni inoltra avvisi e promemoria, la responsabilità della denuncia e della documentazione è sempre del cittadino interessato. Per una corretta dichiarazione, bisogna allegare anche i documenti sulla residenza anagrafica e/o la dimora abituale dei soggetti coinvolti.
3. Verifica dei requisiti di residenza e unicità immobiliare
Non sempre risulta immediato dimostrare che il proprietario del bene abbia residenza e dimora abituale nello stesso Comune, specie se questi viaggia per lavoro o trascorre lunghi periodi altrove. Per la legge, occorre poter attestare che la dimora è effettivamente nel Comune dove si trova l’immobile ceduto e che il proprietario non ha altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune (oltre all’eventuale prima casa di residenza).
4. Casi particolari e successione
In caso di decesso del comodatario, la riduzione IMU viene mantenuta dal coniuge superstite solo se restano figli minori all’interno del nucleo familiare. In mancanza di tale condizione, decade anche l’agevolazione.
Domande frequenti e chiarimenti comuni
- Si può ottenere la riduzione dell’IMU per comodato tra fratelli? No, il beneficio è limitato ai parenti in linea retta di primo grado, ossia tra genitori e figli.
- Serve registrare sempre il contratto? Sì, la registrazione è imprescindibile anche per comodato gratuito.
- La riduzione vale anche per le seconde case? Solo se il proprietario non possiede altri immobili abitativi nello stesso Comune oltre alla prima casa.
- Cosa succede se il figlio non vi stabilisce la residenza? Si perde il diritto alla riduzione; va pagata l’IMU ordinaria.
- Che succede se il contratto non viene registrato tempestivamente? Oltre a perdere la riduzione IMU, si rischiano sanzioni da parte dell’amministrazione finanziaria.
La disciplina civilistica fa riferimento al comodato d’uso regolato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile (comodato), secondo cui il comodante consegna un immobile affinché l’altra parte lo usi gratuitamente per un periodo determinato, con obbligo di restituzione.
In conclusione, la possibilità di ottenere una riduzione IMU per una casa concessa in comodato a parenti di primo grado rappresenta un importante vantaggio fiscale. Tuttavia, la corretta compilazione del contratto, la tempestiva registrazione e il rigoroso rispetto dei requisiti di unicità immobiliare, categoria catastale e luogo di residenza sono fattori imprescindibili per non perdere il diritto ai benefici previsti dalla legge vigente.
